Sono parecchi, a mio avviso, i valori che indicano che nel prossimo futuro la bolla immobiliare si sgonfierà, a partire dalla lettura dei dati macroeconomici sino ai più spiccioli dati forniti dai vari studi e sondaggi effettuati tra gli operatori del settore nonché le decine e decine di persone che personalmente ascolto ogni mese per lavoro.
Le prospettive di alcuni analisti, per citare un dato, vogliono l'inizio della crisi a partire dal 2012 per conoscere il suo apice nel 2015.
Non so se il periodo temporale sia o meno corretto (ma è davvero plausibile, visto che il mercato immobiliare conosce tempi di reazione infiniti se paragonati a quelli del mercato azionario), so però che alcuni miei colleghi la vedono grigia e stanno correndo ai ripari (magari aprendo una piadineria in Cina?).
Per quanto mi riguarda, cucino meglio a casa mia e il consiglio è di operare comunque sul mercato con la consapevolezza che una decrescita vera e propria è in atto e che bisogna mettersi il cuore in pace perché forse si starà meglio così, dopo un iniziale sbandamento (spiegherò meglio questo pensiero in un prossimo post).
Ma veniamo al dunque.
Secondo l’ufficio studi Nomisma, solo l’8,7% delle famiglie intervistate ha intenzione di pianificare un investimento a medio-lungo termine. Diversi sono i fattori che determinano tali decisioni. Tra questi spicca certamente la sempre più diffusa necessità di accedere al credito specialmente per l’acquisto di un immobile (oltre il 74% degli interessati all’acquisto ha dichiarato di averne bisogno, contro il 50% dello scorso anno).
I prezzi, tra l’altro, pur avendo conosciuto in alcuni casi una battuta d’arresto e in altri vere e proprie flessioni, non sono ancora allineati alle nuove aspettative e capacità reddituali deterioratesi e destinate a erodersi ulteriormente nel breve periodo.
Contestualmente, i criteri di accesso al credito da parte delle banche si sono ulteriormente irrigiditi, rendendo l’ottenimento del mutuo un ostacolo quasi insormontabile.
Unitamente alla decisione da parte degli Istituti di credito di finanziare anche le imprese (sì, i cordoni sono stati chiusi quasi del tutto), è chiaro che viene a crearsi l'assenza di uno dei due protagonisti del mercato: colui che compra.
Un altro fattore fa, però, riflettere. Le banche che dovessero volere rientrare in possesso del capitale finanziato mettendo all'asta le case di chi non potesse più pagare il mutuo sono in seria difficoltà a far vendere all'asta gli immobili ed è semplice capire come mai.
Infatti, le case finanziate, per esempio, nel 2004 al 110% del loro valore, dove quel valore era già allora ai massimi storici, valgono ora, sul mercato libero, meno del prezzo che loro dovrebbero imporre in asta.
Si crea così il paradosso che gli immobili all'asta in alcuni casi costano più degli immobili gemelli sul mercato libero, con il risultato che la banca non rientra del capitale e che sempre più malvolentieri vorrà pignorare altri immobili aprendosi, io spero, a più miti consigli in fatto di negoziazione dei mutui (sempre che la banca stessa non fallisca prima, bene inteso).
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