Ai clienti che mi chiedono di sottoscrivere una proposta d'acquisto su un immobile, spiego tutto quanto occorre sapere su una proposta di acquisto. Lo faccio anche con chi, tra i miei clienti, si aspetta di riceverla, una proposta.
Lo stesso mi piacerebbe fare con chi mi legge ogni tanto su murisicuri, sperando di fare cosa utile per una qualunque evenienza futura, sia in caso di acquisto o cessione sia in caso di locazione di un immobile o di una attività di qualunque genere.
Alcuni colleghi non sono d'accordo su questa linea, preferendo che i clienti rimangano sempre un po' più ignoranti di loro, convinti, forse che questo renda loro più professionali.
Io sono invece dell'idea, peraltro condivisa da moltissimi colleghi, che fare affari con clienti bene informati e opportunamente educati, significhi condurre in porto trattative in maniera la più fluida possibile.
Parliamo quindi di proposta.
La proposta di acquisto non è un contratto, fintanto che non si 'perfezioni', poi, in preliminare. Fintaqnto che rimanga firmata solo dal proponente, questa è un atto unilaterale.
Al fine di perfezionarsi (e se debitamente compilata), la proposta deve essere stipulata, firmata, da entrambe le parti, in quest'ordine:
- il proponente (chi vuole acquistare) fa la proposta e la firma quindi una prima volta;
- il venditore (posto che la proposta sia di suo gradimento), la accetta e la firma;
- l'intermediario la dovrebbe fare controfirmare per presa visione dal proponente e comunque è tenuto a comunicare l'accettazione del venditore al proponente entro 48 ore via fax, raccomandata o telegramma.
Quando si incassa l'assegno di caparra?
Teoricamente, una volta notificata, la proposta potrebbe dirsi perfezionata e l'assegno di caparra rilasciato dal proponente potrebbe essere incassato dal venditore. Ma c'è un però. Esiste una clausola risolutiva espressa che io faccio comunque sempre inserire in proposta.
Grazie a tale clausola, il contratto non può dirsi perfezionato fino a quando l'intermediario non abbia compiuto le dovute verifiche ipocatastali sull'immobile. Verifiche che possono determinare la 'pulizia' dell'immobile da trascrizioni pregiudizievoli che ne inficierebbero la sua commerciabilità.
(Nota bene: l'assegno di caparra confirmatoria deve essere non trasferibile e intestato tassativamente al venditore e va rilasciato all'atto della proposta all'agente a titolo di deposito fiduciario. Perciò, l'agente stesso dovrebbe rilasciarvi una ricevuta a tale titolo).
E poi?
In teoria, si potrebbe andare a rogitare (ossia a stipulare l'atto di compravendita) con la sola proposta registrata all'Agenzia delle Entrate (ormai diventata preliminare).
Nella pratica, tra proposta accettata e rogito passa del tempo e spesso si decidono versamenti di acconti intermedi. A tale proposito occorre stipulare un preliminare, il cosiddetto 'compromesso', in cui le parti dichiarino questo scambio di denaro. In tale occasione, spesso, si integra la proposta con alcuni altri accordi ulteriori (consegna immobile magari modificata rispetto alla proposta ecc ecc).
