Collaborare è facile, se ci sono i presupposti

Anche oggi una "chiusura", la terza in collaborazione dopo le vacanze estive, la seconda con la stessa agenzia immobiliare che come molti altri colleghi ha capito il meccanismo: io stipulo incarichi a vendere (si dice "acquisire") già a prezzo di mercato, loro portano l'acquirente che, ingolosito dal prezzo, il più delle volte non tratta. Perché non tratta? Perché è consapevole di non essere il solo interessato dal momento che ci sono altri agenti che spingono a vendere lo stesso immobile.
Non che si punti solo sulla collaborazione con le altre agenzie ma il vantaggio per chi vende è troppo evidente: affidare la gestione della vendita a un professionista che oltre a generare personalmente decine e decine di nuovi contatti ogni giorno (si chiama marketing attivo), affida un sub-incarico ad alcune selezionate agenzie di zona e fuori zona. Quindi non la classica esclusiva con l'incarico che poi giace nascosto in un cassetto affidando la vendita al caso, ma un reale mandato a più agenzie normalmente fra loro concorrenti ma, in questo caso, al servizio del medesimo venditore con un referente unico che faccia da regia e da garante in fase di contrattazione.
L'agente incaricato deve avere cura che gli altri agenti ci lavorino realmente e se non lo fanno chiedere perché e correre ai ripari: c'è qualche problema fra di noi? l'immobile non è abbastanza appetibile? cosa è necessario fare, cari colleghi, per fare si che voi ci lavoriate?
I colleghi, tutelati da comunanza di etica sul lavoro, da accordi scritti e da vantaggi per entrambi in caso di chiusura, ci danno sotto come matti. Sempre che l'incarico sia a prezzo perché se è fuori prezzo, gli agenti che realmente vendono non lo prendono proprio in considerazione perché sanno benissimo che gli acquirenti motivati e qualificati finanziariamente, cioé quelli pronti a fare una proposta di acquisto oggi stesso, non si muovono per andare a fare turismo ma per vedere appartamenti al miglior prezzo di mercato.
Presupposto della collaborazione, la correttezza, la trasparenza nelle comunicazioni agente-agente e quella agente-cliente.
Fatto tutto ciò, il resto scorre una meraviglia e i tempi di vendita si accorciano di molto.
Facile no? :)

Casa donata, casa assicurata

Una delle principali problematiche che potrebbe ostacolare una compravendita immobiliare, riguarda le case di cui siamo divenuti proprietari per donazione.

La maggior parte degli istituti, infatti, storce a dire poco il naso di fronte alla proposta di finanziamento per l'acquisto di immobili la cui proprietà sia derivata per donazione. Lo stesso fa un comune acquirente terrorizzato dalla possibilità che possa avviarsi una causa di revocatoria da parte di terzi legittimi aventi diritto.

Ecco, però, che qualcuno ha pensato bene di creare una polizza per coprirsi dai rischi.
Spero possa tornarvi utile.

Qui di seguito il link all'articolo de IlSole24Ore.

Roberto Rilletti
Choice srl - Intermediazione immobiliare dalla parte del cliente
Via Volturno 10 - Rozzano
tel 02.82.55.351

Contratti nulli per decreto

Un articolo davvero infelice
Il Decreto del Fare del giugno scorso sancisce di fatto la nullità (cioé la mai avvenuta esistenza) dei contratti di compravendita e di locazione immobiliare che non siano accompagnati da una certificazione Ape allegata (Attestazione di Prestazione Energetica).
L'Ape, nelle intenzioni del legislatore, quindi, sostituisce l'attuale Ace (Attestato di certificazione energetica) che è un documento necessario non solo per non incorrere in sanzioni in caso di annunci immobiliari, ma era, fino al giugno scorso, anche obbligatorio per poter stipulare un atto di compravendita davanti a un notaio.
Peccato però che l'Ape non sia ancora stata di fatto normalizzata, ossia che nessuna normativa ne definisca esattamente le caratteristiche, lasciando così i contratti di locazione e di compravendita nello stato di potenziale nullità, dal momento che nessun tecnico abilitato può di fatto rilasciare l'Ape.
A tal punto che il Consiglio del Notariato, sempre per lo stesso argomento, ha fatto presente come in questo momento, possa essere particolarmente rischioso stipulare un contratto di compravendita a causa dell’incertezza che regna sulla materia.

Quindi non si può più rogitare?
Non proprio, perché una volta sottolineato l'inghippo, con una bozza del Decreto del Fare 2 che verrà discussa nel prossimo consiglio dei Ministri del Decreto, i tecnici tenteranno di aggiustare i danni prodotti da chi probabilmente tanta competenza in materia non doveva averla.
L'art. 14 di tale bozza cita, infatti, che in caso di mancato allegato Ape il contratto non sarà più passibile di nullità e resterà quindi valido.
In cambio, però, prevede una sanzione di 250 euro per le locazioni e di 500 euro per i rogiti che non presenteranno l'Ape allegata. Sanzione che tutti saranno tenuti a pagare proprio perché l'Ape non esiste. Se vorremo vendere o affitare casa ci sarà la multa in automatico, praticamente.
Un'imposta, di fatto, finché non spiegheranno come deve essere fatta un'Attestazione di Prestazione Energetica.

Roberto Rilletti
Agente immobiliare Choice
via Curiel 198, Rozzano MI
tel. 02/52850820

Ho appena calcolato che chi segue il metodo Mike Ferry che sto cercando di mettere in pratica piano piano con alcuni colleghi di altre agenzie immobiliari tra i quali Ivan Solimine e Maria Rosa Rasizza, si tira qualcosa come 240 ore di formazione all'anno, spalmate sulle singole mezz'ore quotidiane prima dell'apertura dell'ufficio, le due ore del giovedì a pranzo e i due o tre corsi annuali.
Ho anche calcolato che tra me, Ivan e Rosy, ci sentiamo al telefono almeno 2100 volte all'anno per confrontarci sul da farsi prima di iniziare a lavorare e su quanto prodotto a fine mattinata (ore di ricerca, numero di contatti, numero di notizie da sviluppare).
Ho calcolato, inoltre, che se gli incassi seguissero il flusso delle transazioni effettuate dall'inizio 2013 il mio sorriso sarebbe ancora più radioso ma sorrido lo stesso, prima o poi arriveranno.
Infine, ho realizzato che questo è il più bel mestiere che io abbia mai fatto, fatto così. Diversamente, sarebbe una rovina.

Inarrestabile frenata

Secondo quanto riporta il sito della Crif, la Centrale Rischi Finanziari, anche a febbraio il crollo delle richieste di mutui in Italia è stato pesante: meno 48% rispetto al febbraio 2011. E realisticamente i numero di transazioni di immobili si ridimensionerà in base a questo dato.
Ancora i prezzi tengono per alcune zone di Milano, specialmente per coloro che non abbiano reali necessità a vendere.
Chi, invece, intende cambiare casa per reali necessità, dovrà mettersi in concorrenza con un mercato affollato di immobili invenduti e spesso a prezzi di saldo.
Qui l'articolo completo.

Venduto! Due locali al Quartiere Olmi

Grazie alla collaborazione con l'agenzia CaseIntese di Milano, ho chiuso la vendita di questo bel bilocale di via dei Salici a Milano.
Complimenti al venditore e in bocca al lupo al nuovo proprietario. :)

Investimenti immobiliari in picchiata, fino a -22%

Investimenti nel settore immobiliare in forte calo nel 2011, in netta controtendenza sulla media europea del +4%.
In Italia, infatti, la società di consulenza Cbre riporta un calo del 12%, evidenziando in particolare la fuga di operatori esteri che hanno ridotto i loro investimenti del 22%.
La tendenza è confermata anche confrontata al picco del 2007, rispetto al quale ora la contrazione è pari al 76% per quanto riguarda gli investitori esteri.
Guardando all'Europa, invece, crescono il Regno Unito (8%), la Germania (+2%) e la Francia (+65%), quest'ultimo dato molto interessante e dovuto a una norma del Governo parigino che ha ridotto il tasso sul Capital Gain per chi ha venduto immobili a società quotate con particolari caratteristiche entro la fine del 2011.

Anche il costruito è in crisi (ovviamente)

La crisi del mercato immobiliare italiano non risparmia le costruzioni. Una fotografia oggi scattata dall'Istat. In base alle rilevazioni fornite dall'Istituto, il secondo trimestre del 2011 mette in evidenza il calo del numero di abitazioni dei fabbricati residenziali che hanno ottenuto (continua a leggere su il sole24 ore...)

Quotazioni 2011

E' molto difficile individuare quali saranno i prossimi interventi del Governo riguardo le misure di politica immobiliare, mentre è più semplice individuare quale sarà l'andamento complessivo delle compravendite immobiliari, fermo restando quello che è il parere del sottoscritto, e cioé che il vero indicatore, ormai, non è tanto il mercato quanto quel grande termometro dato dai dati macroeconomici che indicheranno il reale livello di pressione che si riuscirà a sostenere dentro questa grande bolla che si iniziò a pompare la notte in cui si passò dalla lira all'euro.

I DATI
Ma veniamo ai dati concreti che fornisce l'Agenzia del territorio.
Leggera flessione nel volume delle compravendite in italia con decrementi sensibili nei capoluoghi del centro e del sud Italia.
Controtendenza, al solito, per Milano in particolare ma anche per Torino, Firenze e Genova.
Monolocali e bilocali, immobili di lusso e case di sostituzione (di coloro, cioé, che devono cambiare casa per le più diverse motivazioni).

Aumenta l'interesse per l'hinterland delle grandi città per i prezzi più calmierati rispetto alle metropoli.

Flessione nelle compravendite di negozi e laboratori, meglio gli uffici di piccole dimensioni (anche a causa delle aziende che si stanno ridimensionando), stabili le vendite nei capannoni (meglio al sud).

PREVISIONI
Sempre fatta la tara della mia personalissima opinione, altri importanti operatiori indicano il 2012 come un anno in cui per vendere un immobile occorreranno: 150 giorni per il 10% dei casi, 220 giorni per il 20% dei casi, il rimanente vaga nella nebbia.

Chi sa come lavoro, sa anche come la penso sui tempi di vendita e sulla reale vendibilità di un immobile. Chi non lo sa, mi contatti, una chiacchierata può chiarire le idee in proposito.

Vendi casa? La classe energetica va inserita negli annunci.

A decorrere dal prossimo 1 gennaio 2012 sarà obbligatorio riportare negli annunci pubblicitari di vendita degli edifici l'indice di prestazione energetica contenuto nell'ACE.
La cosìddetta classe energetica, quindi, sarà obbligatoria di fatto dal momento in cui si deciderà di pubblicizzare casa propria su qualunque supporto pubblicitario. Il venditore dovrà, prima ancora di pubblicare un annuncio, contattare un certificatore autorizzato e procedere all'analisi del proprio immobile.
Il Consiglio dei Ministri nel mese di marzo scorso ha, infatti, approvato il D.Lgs di recepimento della direttiva comunitaria 2009/28/CE che introduce tale obbligo.
La Legge regionale 21 febbraio 2011, n. 3 (”Interventi normativi per l’attuazione della programmazione regionale e di modifica e integrazione di disposizioni legislative” – Collegato ordinamentale 2011) stabilisce chiaramente che (art. 17) " La Giunta Regionale, ..., detta disposizioni per: omissis.. d) rendere obbligatoria la dichiarazione di classe e dell'indice di prestazione energetica .....negli annunci commerciali finalizzati alla relativa vendita o anche locazione“.
Pertanto, per disposizione nazionale l'obbligo decorrerà dal 1.1.2012; tuttavia, essendo stati attribuiti alla Giunta regionale, dalla nuova legge che modifica la precedente L.R. 26/2004, i poteri di deliberare in materia senza necessità di ulteriori passaggi, laddove la regione provveda, varrà quanto stabilito da quest’ultima.

Aumento degli sfratti nel 2010: + 6,5%

Drammatico aumento degli sfratti nel 2010 con tendenza alla crescita per il 2011. Con un aumento di 6,5 punti pecentuali nello scorso anno, si è raggiunto il valore più alto degli ultimi 15 anni. Di questi, ben l'85% sono stati emessi per morosità.
Questo è quanto emerge da un'analisi del SUNIA e della CGIL sulla base di dati del Ministero dell'Interno.
Il maggior numero di provvedimenti sono riferiti alla Lombardia con il 21,2% del totale nazionale.
Questo, purtroppo, si traduce in un numerio stratosferico di provvedimenti nella nostra regione: ben 56.280. Uno sfratto ogni 380 famiglie.
Amare le previsioni per il prossimo triennio che stimano in 100.000 il numero dei provvedimenti che verranno emessi.

Sospensione rate mutuo fino a gennaio 2012

Buone notizie per chi fa fatica a pagare le rate del mutuo di casa propria. Grazie a un accordo tra ABI (Associazione Bancaria Italiana) e ben tredici associazioni dei consumatori, è stata prorogata al 31 gennaio 2012 il termine per la domanda di sospensione del pagamento delle rate.
A tale possibilità possono aderire coloro che non ne abbiano già approfittato in precedenza.
Fino al 31 maggio 2011, ben 46.308 mutui sono stati sospesi per un totale di 5,5 miliardi di euro.
Maggiori informazioni sul sito del Sole24Ore

Mutui agevolati da settembre

A partire da settembre le giovani coppie con contratti di lavoro non a tempo indeterminato potranno ottenere più facilmente mutui per l'acquisto della prima casa a condizioni agevolate.
Lo prevede l'accordo siglato tra il Ministero della Gioventù e l'ABI sul FOndo di garanzia per l'accesso ai mutui per l'abitazione principale.
I mutui ammissibili alla garanzia del fondo, non superiori ai 200 mila euro e per abitazioni non superiori ai 90 mq, sono concessi a giovani coppie coniugate o nuclei famigliari con unico genitore e figli minori che abbiano i seguenti requisiti: età inferiore ai 35 anni; reddito ISEE non superiore ai 35 mila euro; non più del 50% del reddito complessivo imponibile ai fini IRPEF derivante da un contratto a tempo indeterminato; mancato possesso di altri immobili residenziali, salvo quelli derivanti per successione.
Per saperne di più, rivolgetevi a un consulente finanziario o direttamente alla vostra banca.

Bilocale Quartiere Olmi, Milano

Al quartiere Olmi, vicinanze Tangenziale Ovest Milano, in contesto servito di asili, scuole mezzi, pubblici e negozi di ogni genere.
Libero subito, vendesi bilocale al quartiere Olmi al secondo piano con ascensore, composto da ingresso, soggiorno, cucina, camera matrimoniale, bagno con vasca, cantina di pertinenza. Esclusiva, collaboro con tutte le agenzie!
Contattami per altre informazioni e fai riferimento al codice RR47.

Famiglie proprietarie: quasi l'80%

Secondo un rapporto del Dipartimento delle Finanze e dell'Agenzia del territorio, il 79,1% delle famiglie italiane vive in casa di proprietà.
Il rapporto, comunque, rileva che tale dato non comporta che vi sia "una distribuzione altrettanto equa" del valore complessivo degli immobili di proprietà che ammonta a circa 6.335 miliardi di euro.

Perché trascrivere il preliminare

Nel momento in cui una proposta di acquisto su un immobile viene accetta e si perfeziona così come preliminare, è molto utile farlo trascrivere da un notaio presso i registri immobiliari.
Perché se è vero che fino al rogito il proponente non sarà proprietario dell'immobile, è anche vero che un preliminare trascritto preserva l'immobile stesso da qualunque rischio. Ad esempio non può essere venduto a nessun altro o essere colpito da gravami (ipoteche, pignoramenti ecc).
Il mio consiglio, quindi, è quello di spendere qualche euro in più ma avere una tutela maggiore del proprio acquisto.

I parametri di una crisi

Sono parecchi, a mio avviso, i valori che indicano che nel prossimo futuro la bolla immobiliare si sgonfierà, a partire dalla lettura dei dati macroeconomici sino ai più spiccioli dati forniti dai vari studi e sondaggi effettuati tra gli operatori del settore nonché le decine e decine di persone che personalmente ascolto ogni mese per lavoro.
Le prospettive di alcuni analisti, per citare un dato, vogliono l'inizio della crisi a partire dal 2012 per conoscere il suo apice nel 2015.
Non so se il periodo temporale sia o meno corretto (ma è davvero plausibile, visto che il mercato immobiliare conosce tempi di reazione infiniti se paragonati a quelli del mercato azionario), so però che alcuni miei colleghi la vedono grigia e stanno correndo ai ripari (magari aprendo una piadineria in Cina?).
Per quanto mi riguarda, cucino meglio a casa mia e il consiglio è di operare comunque sul mercato con la consapevolezza che una decrescita vera e propria è in atto e che bisogna mettersi il cuore in pace perché forse si starà meglio così, dopo un iniziale sbandamento (spiegherò meglio questo pensiero in un prossimo post).
Ma veniamo al dunque.
Secondo l’ufficio studi Nomisma, solo l’8,7% delle famiglie intervistate ha intenzione di pianificare un investimento a medio-lungo termine. Diversi sono i fattori che determinano tali decisioni. Tra questi spicca certamente la sempre più diffusa necessità di accedere al credito specialmente per l’acquisto di un immobile (oltre il 74% degli interessati all’acquisto ha dichiarato di averne bisogno, contro il 50% dello scorso anno).
I prezzi, tra l’altro, pur avendo conosciuto in alcuni casi una battuta d’arresto e in altri vere e proprie flessioni, non sono ancora allineati alle nuove aspettative e capacità reddituali deterioratesi e destinate a erodersi ulteriormente nel breve periodo.
Contestualmente, i criteri di accesso al credito da parte delle banche si sono ulteriormente irrigiditi, rendendo l’ottenimento del mutuo un ostacolo quasi insormontabile.
Unitamente alla decisione da parte degli Istituti di credito di finanziare anche le imprese (sì, i cordoni sono stati chiusi quasi del tutto), è chiaro che viene a crearsi l'assenza di uno dei due protagonisti del mercato: colui che compra.
Un altro fattore fa, però, riflettere. Le banche che dovessero volere rientrare in possesso del capitale finanziato mettendo all'asta le case di chi non potesse più pagare il mutuo sono in seria difficoltà a far vendere all'asta gli immobili ed è semplice capire come mai.
Infatti, le case finanziate, per esempio, nel 2004 al 110% del loro valore, dove quel valore era già allora ai massimi storici, valgono ora, sul mercato libero, meno del prezzo che loro dovrebbero imporre in asta.
Si crea così il paradosso che gli immobili all'asta in alcuni casi costano più degli immobili gemelli sul mercato libero, con il risultato che la banca non rientra del capitale e che sempre più malvolentieri vorrà pignorare altri immobili aprendosi, io spero, a più miti consigli in fatto di negoziazione dei mutui (sempre che la banca stessa non fallisca prima, bene inteso).

Prove tecniche

Oggi questo blog proverà a fare un ulteriore piccolo salto in avanti. 
Aggiornamenti tramite smartphone, ad esempio, invii dei post via email a chi ne faccia espressamente richiesta, formattazione a hoc per cellulari. 
In attesa dell'inaugurazione della pubblicità degli immobili dei miei clienti via Google AdWords.

Non è più necessaria la comunicazione di “cessione di fabbricato”

Uno dei tradizionali adempimenti previsti in caso di locazione o cessione di un’unità immobiliare era, fino a qualche tempo fa, la comunicazione all’Autorità locale di Pubblica sicurezza della “cessione di fabbricato”. Con due recenti interventi legislativi è, invece, stato previsto che l’obbligo di presentazione della comunicazione è assorbito dalla registrazione dei relativi contratti di locazione o di cessione; pertanto, non è più prevista alcuna sanzione in caso di mancato adempimento.
Lo ha precisato il Ministero dell'Interno con la nota n. 557/LEG/010.418.6 del 31 maggio 2011 che potrete leggere per intero cliccando qui.

Prima casa, per i lavori extra-capitolato l’I.V.A. è ridotta

Si applica l’I.V.A. con aliquota ridotta al 4% sugli interventi edilizi fuori capitolato a condizione che l’abitazione conservi, anche dopo l’esecuzione dei lavori, le caratteristiche non di lusso e il contribuente abbia reso le prescritte dichiarazioni in ordine alla sussistenza dei requisiti di “prima casa”. (ris. N. 22 – 22 febbraio 2011 Agenzia delle Entrate)