La caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è una somma rilasciata dal proponente (ossia da colui che intende acquistare o condurre un immobile o un'attività) al fine di dare forza a una proposta di acquisto o di conduzione.
La caparra confirmatoria, una volta incassata dal venditore e solo in seguito al perfezionarsi della proposta, non può più cambiare di mano se non in caso di inadempienza contrattuale.
La proposta di acquisto, infatti, quando si perfeziona, diventa un contratto preliminare, un contratto, cioé, che obbliga le parti a stipulare un successivo contratto di compravendita (il rogito).
Se una delle due parti non adempie a questo obbligo diventa inadempiente e quindi, nel caso del proponente perde la caparra, mentre nel caso del venditore deve restituire il doppio della somma ricevuta.

Open House

Oggi è giornata di Open House a casa dei miei clienti. Mi sono svegliato presto e ho fatto tutto quello che dovevo fare per l'evento: brochure, bigliettini e via dicendo.
Nonostante la famiglia che vende sia numerosa con, in più, il cane Bruno grande e nero come una locomotiva, hanno capito l'importanza dell'evento. Sopporteranno il lieve fastidio di avere casa affollata.
L'idea, infatti, non è male: funziona ed è utile a tutti.
Utile al venditore che in sole due ore e mezza raccoglie più visite possibile sia dai clienti sia da parte dei colleghi con cui collaboro che, una volta visto l'appartamento, sanno come e in che modo proporre al meglio il 'pezzo'.
Utile a chi cerca, che in qualunque momento può mettere il naso dentro casasenza prenotarsi per un orario specifico.
Utile ai colleghi e a me che in poco tempo possiamo soddisfare più richieste.
E' ora di prepararmi ma, prima di uscire, devo costruire un'astronave spaziale con le bubbette* insiene a mio figlio.
*Bubbette. No, non so cosa siano. Provate su google...

Attenti ai fallimenti #2

(...segue da qui)

VERIFICA DEI TERMINI DEL CONTRATTO E DEL PERMESSO DI COSTRUIRE

Si tratta del preliminare, il contratto che obbliga le parti che lo stipulano a stipulare, in futuro, un contratto di compravendita.

Elementi obbligatori da inserire nel preliminare sono, oltre ai dati anagrafici dei contraenti, la descrizione dell'immobile, le caratteristiche tecniche della casa, i termini massimi di costruzione, il prezzo, le modalità di pagamento, gli estremi della fidejussione (come già abbiamo visto), la data di consegna, il capitolato (le finiture e i materiali utilizzati), i disegni del progetto sulla base del quale è stato rilasciato il permesso di costruire.

ALTRE VERIFICHE CHE FAREI FARE AI MIEI CLIENTI

Come minimo farei eseguire una visura camerale dell'impresa costruttrice e di tute le ditte appaltatrici (ove ve ne siano).

La visura camerale, se voleste farla in autonomia, si può richiedere alla Camera di Commercio oppure online. In questo modo potrete verificarte che il costruttore non abbia procedimenti per fallimento, insolvenze, protesti e via dicendo.

Attenti ai fallimenti #1

In tanti sogniamo di acquistare una casa in costruzione.

I vantaggi sono molteplici e il primo è dato da un sostanziale invecchiamento delle tecniche costruttive che si adottavano anche solo cinque anni fa.

Il mercato immobiliare dell’immediato futuro terrà conto, nel valutare il valore di una casa, della classe energetica e dei materiali utilizzati.

Presto si ufficializzerà, quindi, un mercato che è già a due velocità dove alle case in classe energetica ‘B’, ‘A’ o ‘A+’ verrà affidato il giusto plusvalore che deriva dal comfort abitativo e dal risparmio energetico reale per chi le abita.

Tale plusvalore, in futuro, sarà sempre più marcato e meno opinabile di quanto sia ora: dapprima nelle provincie, poi, via via, anche nelle principali città.

CASA NUOVA, RISCHIO VECCHIO

Comprare case in costruzione, però, da sempre comporta un rischio per l’acquirente, quello di perdere quanto abbiamo anticipato al costruttore in caso di fallimento di quest’ultimo.

Considerate che in caso di fallimento ben difficilmente riuscireste a rientrare in possesso dei vostri soldi.

Ecco perché è importantissimo effettuare le dovute verifiche e prendere i dovuti accorgimenti a propria tutela.

COME TUTELARSI DAL FALLIMENTO?

A mio avviso, le azioni da farsi in primo luogo sono:

-          Verifica di esistenza della fidejussione;

-          Verifica della validità della fidejussione;

-          Verifica dei requisiti del contratto;

-          Verifica della DIA o del permesso di costruire in genere;

-          Pagamenti con mezzi che abbiano valore probatorio.

Vediamole nel dettaglio.

LA FIDEJUSSIONE OBBLIGATORIA

Al momento della prima presa di contatto con il costruttore o con l’agenzia immobiliare che intermedia tra lui e voi, è fondamentale farsi mostrare la fidejussione.

La fidejussione, resa obbligatoria dal decreto legislativo 122 del 2005, fa sì che, in caso di fallimento del costruttore, esista una garanzia da parte di un ente finanziatore riconosciuto dalla Banca d’Italia che voi possiate essere rimborsati per intero di quanto versato fino ad allora.

Secondo Altroconsumo, solamente il 30% dei costruttori fa la fidejussione. Dal costruttore che vi dovesse negare di visionare la fidejussione, però, conviene stare alla larga. Se, infatti, la banca o l’assicurazione non ha ritenuto di doverlo ‘coprire’, perché dovreste farlo voi?

Inoltre, la fidejussione va indicata nel contratto. In mancanza di ciò, il contratto è considerato nullo dal giudice e avete diritto al rimborso di quanto versato più gli interessi.

VERIFICA DELLA FIDEJUSSIONE

L’esistenza della fidejussione va verificata anche più approfonditamente. A questo proposito, una volta ottenuti dal costruttore gli estremi della fidejussione, conviene contattare la banca o l’asscurazione.

(continua qui...)

Guerra agli irregolari

Guerra aperta tra Agenzia delle Entrate e proprietari di case che non regolarizzano i contratti di affitto residenziale.
Il grimaldello per fare saltare il coperchio è stato definito e credo proprio che funzionerà perché la norma è perfida e tocca le tasche delle persone in misura elevata.
Il sistema è semplice ed efficace: tu, inquilino, che paghi il canonce di affitto tutto o in parte in nero, avrai convenienza, dopo il 31 dicembre prossimo a denunciare il tuo padrone di casa.
Il contratto, infatti, verrà reso nullo e in sua vece ne partirà automaticamente uno nuovo per la durata di quattro anni più quattro rinnovabili.
Il nuovo canone di locazione verrà ricalcolato sulla base della rendita catastale dell'immobile e, in alcuni casi, potrebbe essere inferiore addirittura di cinque volte a quello che si pagava prima (con ulteriori vantaggi se sei debitore).
Per il proprietario, quindi, c'è poco da scherzare perché, oltre a quanto detto prima, scatterebbero anche le sanzioni tributarie. Un bagno di sangue per il quale non vale la pena rischiare, no?
(approfondisci su indebitati)

Il tempo che mi resta

La gestione del tempo è una delle abilità più utili in una libera professione come quella del consulente immobiliare.
Si tengono anche dei corsi, sulla gestione del tempo, perché se è vero che parrebbe facile organizzarsi una giornata tipo, è anche vero che, al crescere del proprio volume di affari, le cose da svolgere nell'arco di una settimana rischiano di paralizzarti l'attività, con grave danno per il tuo fegato.
Gli esperti di gestione del tempo spesso utilizzano una metafora interessante, quella del vaso di vetro. Per chi non la conoscesse, eccola riassunta.
Prendi un vaso di vetro, ti dicono, quello è il tempo fisico che ti è dato di vivere in stato di veglia.
Ora riempilo con sassi, grandi e piccini. Prima con le cose più importanti, i sassi più grandi, quali che siano per te.
Solitamente io lo riempio con gli impegni familiari, i cosiddetti paletti fissi.
Ora, tra un sassone e l'altro avanza dello spazio. Riempilo con gli impegni un po' meno importanti, i sassi un po' più piccoli. E così via, procedi a riempire lo spazio libero con sassi e granelli di sabbia sempre più piccoli.
L'analogia è curiosa, quasi adeguata. E funziona anche. Io però mi fermo un passetto, appena prima di riempire tutto lo spazio. Perché mai non lasciare dello spazio vuoto da riempire con qualche cosa del tutto improvvisato? Camminare a piedi nudi nel parco, sdraiarsi su una panchina a russare rumorosamente, semplicemente fare niente, così, guardando fuori da una finestra il serpentone di macchine lucide di pioggia...

Io che non so restare mai

So che capita spesso anche a te. Che esci dall'ufficio e scopri che il mondo, tutto sommato, non è poi così grigio come l'autunno milanese imporrebbe.
E so che capita anche a te di avere lo stato d'animo di un condottiero quando esci di casa e invece di venire avviluppato da una nebbia fitta-fitta, umida-umida, vieni investito da raggi di sole che nemmeno Goldrake e il suo raggio protonico.
In una giornata come quella appena passata, non può succederti nulla di male, anzi.
Non può succederti, quindi, che stai mezz'ora a scegliere una cravatta, la compri in tinta unita "per non rischiare" (cit. collega maestra del look) e quando torni a casa e l'avvicini al vestito, ecco, non può succederti che questa cravatta non centri una beata mazza non solo con quel vestito, bensì con tutta la tua collezione winter to autumn.
Non può succederti, neppure, che apri la cassetta della posta e trovi un conguaglio da 432,37 euro per il gas. No.
E neppure può succederti che tua moglie ti chiami e dichiari praticamente morta la macchina vecchia solo di 11 anni e con oltre 200.000 chilometri.
Per quanto riguarda il lavoro e quanto gli gravita attorno, oggi un amico mi ha segnalato questo pezzo di Repubblica sul PGT, il famigerato o, a seconda dei punti di vista, tanto atteso sostituto del Piano Regolatore: 4.000 sono le proposte di discussione contro il PGT.
Tutto sommato non me la passo poi così male, io. Ma per fortuna, domani è prevista pioggia.

Organizzarsi

Il mestiere di agente immobiliare sta cambiando anche in Italia, per fortuna: meno improvvisazione, maggiori attenzioni al cliente piuttosto che all'immobile, servizi post-vendita ecc ecc. Tanto che la figura dell'agente immobiliare verràpresto sostituita da quella del consulente immobiliare.
Nulla di nuovo, se riferito ad altri settori, lo so. Ma era fantascienza, fino a ieri, per l'ambito immobiliare che spesso viene considerato uno scenario popolato da persone dalla dubbia affidabilità.
Alcune cose, invece e per fortuna, non cambieranno mai e tra queste c'è l'importanza delle relazioni interpersonali.
Vero è che tanto business si fa online, ma non c'è come il lato umano degli affari che permette il buon esito di una trattativa. Non è solo questione di Public Relations. E' la differenza tra lavorare e divertirsi lavorando, tutto qui.
Altra cosa che non cambierà mai, a meno che io non me ne vada a Miami, è il freddo.
La notizia di oggi, infatti, è che si sta avvicinando l'inverno e che io non sono organizzato con le scarpe.
Non che io voglia mettere a parte qualcuno della situazione delle mie dita dei piedi, ma è mai possibile che per vestire eleganti si debba per forza di cose rinunciare a scarpe pesanti e con del bel pelo dentro? Suggerimenti graditi.

Bilancio di fine settimana

Capita a tutti di voler staccare la spina, ogni tanto. Ma ci sono situazioni in cui non solo non è raccomandabile, ma neppure ci si riesce, tanto coinvolgente è ciò che ti ha trainato per tutta una settimana di lavoro.
Tre trattative in contemporanea, al di là della normale amministrazione. Tre trattative di cui due a buon fine e la terza in quello stato di sospensione dalla quale uscirà a seguito della decisione del cliente venditore: sì o no. Vendo, non vendo.
E parliamo dell'imprenditore a cui un giorno un certo cinesino...
Ma oggi è un sabato speciale, un sabato in cui non ho preso, volutamente, alcun appuntamento. Un sabato in cui Milano, in generale, sembra volere riprendere fiato dopo una corsa che se guardata nel quadro generale dell'economia nazionale, sembra perfino eccessiva: il mercato immobiliare, e parlo di Milano e hinterland, è davvero in fermento.

Chiudere in pochi giorni

Domani i sig.ri T. una coppia proprio simpatica, dovranno decidere a chi vendere casa.
Non capita spesso.
Ho messo sul mercato il loro appartamento in zona p.ta Romana dieci giorni fa, primo appuntamento alle 14:00 di venerdì.
Da lì a sabato scorso abbiamo infilato, tra me e i miei colleghi con cui collaboro, 28 appuntamenti di vendita e raccolto tre ottime proposte d'acquisto, al punto che proprio sabato pomeriggio abbiamo deciso di interrompere gli appuntamenti di vendita.
Ieri ho incontrato i sig.ri T. per analizzare ognuna delle tre proposte. Di queste, una era meno appetibile per aspetti legati alle tempistiche.
Le altre due proposte sono sostanzialmente uguali, e questo ha creato una certa impasse nei miei clienti che a un certo punto mi hanno chiesto: "Tu quale sceglieresti?".
E' bello essere coinvolti fino a questo punto, ma bisogna essere fermi e lasciare che la decisione finale sia esclusivamente di chi vende.
Davanti ai miei occhi hanno considerato ogni aspetto, cercando nella memoria i volti delle persone che dovevano avere scritto quelle proposte, indovinando chi dei due proponenti sarebbe stato più simpatico ai loro, ormai, futuri ex-vicini di casa.
Alla fine mi hanno chiesto due giorni per scegliere: meglio la giovane coppia con figlia piccola e altro figlio in arrivo o meglio, invece, la studentessa della Bocconi in città per i prossimi cinque anni?
Di sicuro il dubbio che mi manifestarono venerdì scorso è stato sciolto: "Venderemo casa?"

Cinesi con il trolley

Che qualche cinese giri per la città con la valigia piena di contanti, pronto a rilevare attività e muri commerciali, è cosa risaputa. Talmente risaputa che pensavo che fosse una leggenda metropolitana.
Ebbene, così non è.
Sentite cosa mi ha raccontato un mio contatto(1) il signor F., sedendoci al tavolino del bar, davanti a un caffé bello fumante.
La settimana scorsa, era di lunedì, F. se ne stava bello tranquillo nel suo capannone quando un cinese si è presentato al cancello della sua azienda.
Molto gentilmente gli ha chiesto se il capannone fosse in vendita e, dopo un iniziale titubanza, F. lo ha fatto entrare, gli ha fatto fare il giro della sua azienda e lo ha fatto accomodare.
Il cinese, sentita la richiesta, gli ha offerto la cifra piena, meno centomila euro (un 6% in meno, un affare comunque). Unico dettaglio: "Solo contante".
Le gambe, di fronte a 1.300.000 euro, tremano e anche quelle di F. hanno traballato, ma per un breve istante.
"L'offerta era allettante",  mi ha detto F., "ma l'unica maniera per farla franca è quella di andare al rogito, prendere il trolley e salire su un volo per il Brasile, senza mai più ritornare".
Voi lo fareste?

Avevamo lasciato i sig.ri Bianchi nel dubbio di avere stipulato una proposta d’acquisto non voluta.

Ma la proposta d’acquisto, come tutti i contratti, prevede alcuni elementi essenziali per essere valida.

Nel caso dei sig.ri Bianchi, a una più attenta lettura:

- i dati del venditore (il proprietario della casa) erano incompleti, c’era solo un cognome;

- i dati catastali dell’immobile non erano specificati;

- la data era sbagliata (recava l’anno 2009 invece che 2010);

- la stessa proposta non era accompagnata da un assegno di caparra;

- era stata stipulata omettendo ai sig.ri Bianchi che quella era, per l’appunto, una vera e propria proposta d’acquisto.

In pratica, si trattava di un contratto che si dice nullo, come non fosse mai stipulato.

Non capita, o non dovrebbe capitare, spesso questo genere di cose.

L’agente immobiliare dei sig.ri Bianchi ha combinato un gran pasticcio e non ha proceduto secondo etica. Probabilmente aveva iniziato a compilare frettolosamente una proposta sotto i loro occhi e quando ha capito che non c’era reale intenzione, ha lasciato in sospeso alcuni elementi, ben sapendo che si trattava di un nulla di fatto. Solo che lo sapeva lui e non il cliente.

Il fatto di fare firmare i Bianchi e lasciargliene una copia ha messo ansia il cliente il quale non serberà un grande ricordo della cosa.

Di buono c’è che da ieri ho un mandato di ricerca da parte dei sig.ri Bianchi per una casa in zona San Gottardo, a Milano.

Martedì scorso è entrato in agenzia il sig. Bianchi. Era accompagnato dalla moglie ed entrambi avevano l'aria di chi ha bisogno di aiuto.

Mi spiegarono che il giorno prima erano stati accompagnati da un agente immobiliare a visitare una casa e che, a fronte di un loro reale interessamento, furono invitati in agenzia per approfondire la cosa.

Una volta là, l'agente immobiliare ha a chiesto i loro dati anagrafici e ha compilato un modulo che poi ha fatto loro firmare, dandogliene una copia.

Arrivati a casa hanno avuto il sospetto di avere firmato una proposta d'acquisto su una casa che non volevano realmente comprare. Per questo motivo sono venuti a chiedere consiglio, facendomi leggere il documento oggetto delle loro preoccupazioni.

La proposta d'acquisto, lo spiego per chi non lo sapesse, è un contratto in cui una persona (il proponente) si impegna all'acquisto di una casa. Fino a qui, il contratto si dice unilaterale.

Nel momento in cui il proponente firmasse una proposta e questa venisse accettata dal venditore e una volta che la sua accettazione venisse comunicata al proponente (notifica dell'avvenuta accettazione, via telegramma, per esempio), la stessa proposta si può configurare come un vero e proprio contratto preliminare, e cioé un contratto obbligatorio che, appunto, obbliga le due parti (proponente e venditore) a stipulare un successivo contratto di compravendita vero e proprio.

                                     

A una prima occhiata, quindi, sembrava che i sig.ri Bianchi fossero stati indotti a firmare una proposta d'acquisto in piena regola senza essere debitamente informati su ciò che andavano stipulando.

Leggendo meglio e considerando tutti gli aspetti essenziali del contratto, perché di contratto si trattava, ho potuto rassicurare i sig.ri Bianchi: nessuno avrebbe potuto obbligarli a comprare la casa oggetto della proposta.
Al prossimo post vi spiegherò perché...