Anche il costruito è in crisi (ovviamente)

La crisi del mercato immobiliare italiano non risparmia le costruzioni. Una fotografia oggi scattata dall'Istat. In base alle rilevazioni fornite dall'Istituto, il secondo trimestre del 2011 mette in evidenza il calo del numero di abitazioni dei fabbricati residenziali che hanno ottenuto (continua a leggere su il sole24 ore...)

Quotazioni 2011

E' molto difficile individuare quali saranno i prossimi interventi del Governo riguardo le misure di politica immobiliare, mentre è più semplice individuare quale sarà l'andamento complessivo delle compravendite immobiliari, fermo restando quello che è il parere del sottoscritto, e cioé che il vero indicatore, ormai, non è tanto il mercato quanto quel grande termometro dato dai dati macroeconomici che indicheranno il reale livello di pressione che si riuscirà a sostenere dentro questa grande bolla che si iniziò a pompare la notte in cui si passò dalla lira all'euro.

I DATI
Ma veniamo ai dati concreti che fornisce l'Agenzia del territorio.
Leggera flessione nel volume delle compravendite in italia con decrementi sensibili nei capoluoghi del centro e del sud Italia.
Controtendenza, al solito, per Milano in particolare ma anche per Torino, Firenze e Genova.
Monolocali e bilocali, immobili di lusso e case di sostituzione (di coloro, cioé, che devono cambiare casa per le più diverse motivazioni).

Aumenta l'interesse per l'hinterland delle grandi città per i prezzi più calmierati rispetto alle metropoli.

Flessione nelle compravendite di negozi e laboratori, meglio gli uffici di piccole dimensioni (anche a causa delle aziende che si stanno ridimensionando), stabili le vendite nei capannoni (meglio al sud).

PREVISIONI
Sempre fatta la tara della mia personalissima opinione, altri importanti operatiori indicano il 2012 come un anno in cui per vendere un immobile occorreranno: 150 giorni per il 10% dei casi, 220 giorni per il 20% dei casi, il rimanente vaga nella nebbia.

Chi sa come lavoro, sa anche come la penso sui tempi di vendita e sulla reale vendibilità di un immobile. Chi non lo sa, mi contatti, una chiacchierata può chiarire le idee in proposito.

Vendi casa? La classe energetica va inserita negli annunci.

A decorrere dal prossimo 1 gennaio 2012 sarà obbligatorio riportare negli annunci pubblicitari di vendita degli edifici l'indice di prestazione energetica contenuto nell'ACE.
La cosìddetta classe energetica, quindi, sarà obbligatoria di fatto dal momento in cui si deciderà di pubblicizzare casa propria su qualunque supporto pubblicitario. Il venditore dovrà, prima ancora di pubblicare un annuncio, contattare un certificatore autorizzato e procedere all'analisi del proprio immobile.
Il Consiglio dei Ministri nel mese di marzo scorso ha, infatti, approvato il D.Lgs di recepimento della direttiva comunitaria 2009/28/CE che introduce tale obbligo.
La Legge regionale 21 febbraio 2011, n. 3 (”Interventi normativi per l’attuazione della programmazione regionale e di modifica e integrazione di disposizioni legislative” – Collegato ordinamentale 2011) stabilisce chiaramente che (art. 17) " La Giunta Regionale, ..., detta disposizioni per: omissis.. d) rendere obbligatoria la dichiarazione di classe e dell'indice di prestazione energetica .....negli annunci commerciali finalizzati alla relativa vendita o anche locazione“.
Pertanto, per disposizione nazionale l'obbligo decorrerà dal 1.1.2012; tuttavia, essendo stati attribuiti alla Giunta regionale, dalla nuova legge che modifica la precedente L.R. 26/2004, i poteri di deliberare in materia senza necessità di ulteriori passaggi, laddove la regione provveda, varrà quanto stabilito da quest’ultima.

Aumento degli sfratti nel 2010: + 6,5%

Drammatico aumento degli sfratti nel 2010 con tendenza alla crescita per il 2011. Con un aumento di 6,5 punti pecentuali nello scorso anno, si è raggiunto il valore più alto degli ultimi 15 anni. Di questi, ben l'85% sono stati emessi per morosità.
Questo è quanto emerge da un'analisi del SUNIA e della CGIL sulla base di dati del Ministero dell'Interno.
Il maggior numero di provvedimenti sono riferiti alla Lombardia con il 21,2% del totale nazionale.
Questo, purtroppo, si traduce in un numerio stratosferico di provvedimenti nella nostra regione: ben 56.280. Uno sfratto ogni 380 famiglie.
Amare le previsioni per il prossimo triennio che stimano in 100.000 il numero dei provvedimenti che verranno emessi.

Sospensione rate mutuo fino a gennaio 2012

Buone notizie per chi fa fatica a pagare le rate del mutuo di casa propria. Grazie a un accordo tra ABI (Associazione Bancaria Italiana) e ben tredici associazioni dei consumatori, è stata prorogata al 31 gennaio 2012 il termine per la domanda di sospensione del pagamento delle rate.
A tale possibilità possono aderire coloro che non ne abbiano già approfittato in precedenza.
Fino al 31 maggio 2011, ben 46.308 mutui sono stati sospesi per un totale di 5,5 miliardi di euro.
Maggiori informazioni sul sito del Sole24Ore

Mutui agevolati da settembre

A partire da settembre le giovani coppie con contratti di lavoro non a tempo indeterminato potranno ottenere più facilmente mutui per l'acquisto della prima casa a condizioni agevolate.
Lo prevede l'accordo siglato tra il Ministero della Gioventù e l'ABI sul FOndo di garanzia per l'accesso ai mutui per l'abitazione principale.
I mutui ammissibili alla garanzia del fondo, non superiori ai 200 mila euro e per abitazioni non superiori ai 90 mq, sono concessi a giovani coppie coniugate o nuclei famigliari con unico genitore e figli minori che abbiano i seguenti requisiti: età inferiore ai 35 anni; reddito ISEE non superiore ai 35 mila euro; non più del 50% del reddito complessivo imponibile ai fini IRPEF derivante da un contratto a tempo indeterminato; mancato possesso di altri immobili residenziali, salvo quelli derivanti per successione.
Per saperne di più, rivolgetevi a un consulente finanziario o direttamente alla vostra banca.

Bilocale Quartiere Olmi, Milano

Al quartiere Olmi, vicinanze Tangenziale Ovest Milano, in contesto servito di asili, scuole mezzi, pubblici e negozi di ogni genere.
Libero subito, vendesi bilocale al quartiere Olmi al secondo piano con ascensore, composto da ingresso, soggiorno, cucina, camera matrimoniale, bagno con vasca, cantina di pertinenza. Esclusiva, collaboro con tutte le agenzie!
Contattami per altre informazioni e fai riferimento al codice RR47.

Famiglie proprietarie: quasi l'80%

Secondo un rapporto del Dipartimento delle Finanze e dell'Agenzia del territorio, il 79,1% delle famiglie italiane vive in casa di proprietà.
Il rapporto, comunque, rileva che tale dato non comporta che vi sia "una distribuzione altrettanto equa" del valore complessivo degli immobili di proprietà che ammonta a circa 6.335 miliardi di euro.

Perché trascrivere il preliminare

Nel momento in cui una proposta di acquisto su un immobile viene accetta e si perfeziona così come preliminare, è molto utile farlo trascrivere da un notaio presso i registri immobiliari.
Perché se è vero che fino al rogito il proponente non sarà proprietario dell'immobile, è anche vero che un preliminare trascritto preserva l'immobile stesso da qualunque rischio. Ad esempio non può essere venduto a nessun altro o essere colpito da gravami (ipoteche, pignoramenti ecc).
Il mio consiglio, quindi, è quello di spendere qualche euro in più ma avere una tutela maggiore del proprio acquisto.

I parametri di una crisi

Sono parecchi, a mio avviso, i valori che indicano che nel prossimo futuro la bolla immobiliare si sgonfierà, a partire dalla lettura dei dati macroeconomici sino ai più spiccioli dati forniti dai vari studi e sondaggi effettuati tra gli operatori del settore nonché le decine e decine di persone che personalmente ascolto ogni mese per lavoro.
Le prospettive di alcuni analisti, per citare un dato, vogliono l'inizio della crisi a partire dal 2012 per conoscere il suo apice nel 2015.
Non so se il periodo temporale sia o meno corretto (ma è davvero plausibile, visto che il mercato immobiliare conosce tempi di reazione infiniti se paragonati a quelli del mercato azionario), so però che alcuni miei colleghi la vedono grigia e stanno correndo ai ripari (magari aprendo una piadineria in Cina?).
Per quanto mi riguarda, cucino meglio a casa mia e il consiglio è di operare comunque sul mercato con la consapevolezza che una decrescita vera e propria è in atto e che bisogna mettersi il cuore in pace perché forse si starà meglio così, dopo un iniziale sbandamento (spiegherò meglio questo pensiero in un prossimo post).
Ma veniamo al dunque.
Secondo l’ufficio studi Nomisma, solo l’8,7% delle famiglie intervistate ha intenzione di pianificare un investimento a medio-lungo termine. Diversi sono i fattori che determinano tali decisioni. Tra questi spicca certamente la sempre più diffusa necessità di accedere al credito specialmente per l’acquisto di un immobile (oltre il 74% degli interessati all’acquisto ha dichiarato di averne bisogno, contro il 50% dello scorso anno).
I prezzi, tra l’altro, pur avendo conosciuto in alcuni casi una battuta d’arresto e in altri vere e proprie flessioni, non sono ancora allineati alle nuove aspettative e capacità reddituali deterioratesi e destinate a erodersi ulteriormente nel breve periodo.
Contestualmente, i criteri di accesso al credito da parte delle banche si sono ulteriormente irrigiditi, rendendo l’ottenimento del mutuo un ostacolo quasi insormontabile.
Unitamente alla decisione da parte degli Istituti di credito di finanziare anche le imprese (sì, i cordoni sono stati chiusi quasi del tutto), è chiaro che viene a crearsi l'assenza di uno dei due protagonisti del mercato: colui che compra.
Un altro fattore fa, però, riflettere. Le banche che dovessero volere rientrare in possesso del capitale finanziato mettendo all'asta le case di chi non potesse più pagare il mutuo sono in seria difficoltà a far vendere all'asta gli immobili ed è semplice capire come mai.
Infatti, le case finanziate, per esempio, nel 2004 al 110% del loro valore, dove quel valore era già allora ai massimi storici, valgono ora, sul mercato libero, meno del prezzo che loro dovrebbero imporre in asta.
Si crea così il paradosso che gli immobili all'asta in alcuni casi costano più degli immobili gemelli sul mercato libero, con il risultato che la banca non rientra del capitale e che sempre più malvolentieri vorrà pignorare altri immobili aprendosi, io spero, a più miti consigli in fatto di negoziazione dei mutui (sempre che la banca stessa non fallisca prima, bene inteso).

Prove tecniche

Oggi questo blog proverà a fare un ulteriore piccolo salto in avanti. 
Aggiornamenti tramite smartphone, ad esempio, invii dei post via email a chi ne faccia espressamente richiesta, formattazione a hoc per cellulari. 
In attesa dell'inaugurazione della pubblicità degli immobili dei miei clienti via Google AdWords.

Non è più necessaria la comunicazione di “cessione di fabbricato”

Uno dei tradizionali adempimenti previsti in caso di locazione o cessione di un’unità immobiliare era, fino a qualche tempo fa, la comunicazione all’Autorità locale di Pubblica sicurezza della “cessione di fabbricato”. Con due recenti interventi legislativi è, invece, stato previsto che l’obbligo di presentazione della comunicazione è assorbito dalla registrazione dei relativi contratti di locazione o di cessione; pertanto, non è più prevista alcuna sanzione in caso di mancato adempimento.
Lo ha precisato il Ministero dell'Interno con la nota n. 557/LEG/010.418.6 del 31 maggio 2011 che potrete leggere per intero cliccando qui.

Prima casa, per i lavori extra-capitolato l’I.V.A. è ridotta

Si applica l’I.V.A. con aliquota ridotta al 4% sugli interventi edilizi fuori capitolato a condizione che l’abitazione conservi, anche dopo l’esecuzione dei lavori, le caratteristiche non di lusso e il contribuente abbia reso le prescritte dichiarazioni in ordine alla sussistenza dei requisiti di “prima casa”. (ris. N. 22 – 22 febbraio 2011 Agenzia delle Entrate)

Ancora in affanno, meglio le grandi città

Il mercato immobiliare italiano, nel primo trimestre 2011, mostra ancora segnali negativi, confermando il trend rilevato nei precedenti due trimestri.
Dopo la crisi del 2009, infatti, nel primo semestre 2010 si era registrata una ripresa con variazioni tendenziali positive per due trimestri consecutivi,
ma dal terzo trimestre 2010 la variazione tendenziale annua è tornata negativa.

Nei primi tre mesi di quest'anno, la riduzione complessiva delle unità immobiliari compravendute è stata pari al 3,6%, con 298.946 transazioni.
I tassi tendenziali registrano segni negativi in tutti i settori, con una punta di -8,9% nelle tipologie commerciali, mentre il residenziale cala del
3,7% (136.718 transazioni); il terziario è sceso del 4,4% (3.258 transazioni), il produttivo del 2,1% (2.473 operazioni), le pertinenze del 2,6% (107.564 compravendite di box, posti auto, cantine).

L'andamento dell'indice trimestrale delle compravendite mostra un mercato immobiliare in discesa, rispetto al primo trimestre del 2004, del 21% circa a livello nazionale, mentre, rispetto al primo trimestre del 2006, nel 2011 il calo è stato del 32%.

Le compravendite immobiliari sono scese di più nel Mezzogiorno, -6%, meno al Nord (-2,3%), mentre al Centro hanno segnato -3,6%.
La caduta è stata più consistente nei non capoluoghi (-5%) che nei capoluoghi.
Analizzando il mercato residenziale delle otto più grandi città italiane per popolazione, si osserva un dato tendenziale inverso rispetto alle variazioni negative riscontrate a livello nazionale e nelle macroaree geografiche del Paese: infatti, i volumi delle compravendite di abitazioni registrano complessivamente un aumento tendenziale del 2%.

Il mercato immobiliare residenziale di Roma, già in forte ripresa nel 2010, nel primo trimestre 2011 cresce dell'1,3% rispetto al primo trimestre corrispondente.
Crescono le compravendite anche a Torino (+8,7%), a Bologna (+5,7%), a Genova (+5,2%) e a Palermo (+2,4%), diminuiscono leggermente a Milano, Napoli e Firenze (-0,9%, -1,5% e -0,6%).

In provincia, invece, il primo trimestre del 2011 continua ad essere contraddistinto da diminuzioni generalizzate
(-3,4% il totale delle otto province), ad eccezione della provincia
di Torino che registra +3,8%, seguendo un trend già rilevato nell'ultima parte del 2010.
Una forte diminuzione delle compravendite si rileva
nella provincia di Bologna con 12,5%; decise perdite di volumi scambiati, oltre il 5%, si rilevano nelle province di Napoli, Genova e Roma.

Affitto in nero, chi lo denuncia può ridurre il canone a un quinto

Lo prevede la legge sul federalismo municipale. Il proprietario che non regolarizza entro il 7 giugno si espone alla denuncia dell'inquilino e può veder sfumare il suo reddito

In fondo è l'uovo di Colombo. Più dei controlli incrociati con le utenze della luce e del gas. Più dell'incentivo fiscale della cedolare secca. Il modo davvero efficace per fare emergere gli affitti in nero potrebbe essere quello introdotto in una piega del decreto sul federalismo municipale, semplice e inesorabile. In maniera non troppo elegante si può riassumere così: fate la spia e ci guadagnerete.

La legge concede implicitamente all'inquilino che ha un contratto di affitto del tutto o parzialmente in nero (cioè non registrato o registrato per un valore inferiore a quello realmente pagato) di denunciare la situazione al fisco e ottenere in cambio una riduzione del canone che in alcuni casi può essere anche del 70-80%.

Un 4+4 d'ufficio con canone polverizzato
Il decreto, entrato in vigore il 7 aprile scorso, prevede infatti all'articolo 3 che il proprietario di immobili dati in locazione con un contratto non regolarmente registrato (o anche con un comodato d'uso fittizio) abbia 60 giorni di tempo per regolarizzare la sua posizione. Superato questo termine - cioè dopo il 7 giugno - il suo contratto può subire le seguenti modifiche:
• la sua durata diventa automaticamente di 4 anni a partire dal momento della denuncia, prorogata di altri 4 salvo i motivi previsti dalla legge;
• ma a differenza del contratto "4+4" standard che è a canone libero, il nuovo contratto avrà un canone imposto dalla legge "pari al triplo della rendita catastale".

Si tratta di un maxi-sconto rispetto ai canoni di mercato, soprattutto in città come Roma e Milano dove la differenza tra la rendita catastale e il valore di mercato è enorme e il canone rapportato alla prima, anche moltiplicata per 3, si potrebbe ridurre finanche a un quinto. Si pensi a un appartamento di medie dimensioni in periferia con un affitto in nero che potrebbe passare da 10mila euro all'anno a soli 2mila euro.

E chiaro che uno sconto del genere può ingolosire molti inquilini che subiscono (o magari condividono) un contratto non registrato e che aspetteranno lo scadere dei 60 giorni per denunciare l'irregolarità. Il fisco fa leva proprio su questo interesse alla delazione dell'inquilino per fare emergere la parte sommersa dell'iceberg.

Un altro bilocale in zona Brenta a Milano

Ecco qui un altro bilocale a Milano, si trova in via Oglio al 5, in un contesto davvero ben tenuto e con il servizio di portierato. E' da mettere a posto, pur essendo abitabile. Credo sia un buon investimento per metterlo anche a reddito. Vai a visitarlo SU http://www.remax.it/21931068-40

Obbligo certificazione energetica in Lombardia

La legge regionale 3/21 febbraio 2011 ha di fatto esteso progressivamente l’obbligo di inserire i dispositivi per la termoregolazione e la contabilizzazione autonoma degli impianti termici centralizzati anche nel caso in cui non vi sia un contestuale cambio del generatore di calore, per quanto possibile.
L’obbligo riguarderà a partire dal 1° agosto 2012 prioritariamente gli impianti di maggior potenza e più obsoleti, per poi essere esteso a tutti gli altri impianti centralizzati entro il biennio successivo.
Il consiglio è quello di cominciare a richiedere preventivi ai certificatori abilitati perché come ho imparato a mie spese, la possibilità di risparmiare c'è, l'importante è stabilire con il tecnico che le verifiche obbligatorie siano realmente svolte (analisi dei fumi, ecc).
Qui il testo completo in pdf della Legge Regionale Lombardia n. 3 del 21 febbraio 2011.

Bilocale a Milano

Sto seguendo per conto di un mio carissimo cliente la vendita di un bilocale che, sebbene sia quasi tutto come all'origine, è comunque ben tenuto. Riporto l'annuncio, nel caso qualcuno sia interessato.
Si trova tra MM Famagosta e MM Abbiategrasso, servito di ogni tipo di negozio, comodo per il centro (tram n. 3 e autobus n 95 a pochissimi metri) e per l'università Bocconi, al settimo piano di un condominio con servizio di portierato tutto il giorno e doppio ascensore. Bilocale di 45 mq circa, con due balconcini che affacciano sul cortile interno. Zona giorno, camera matrimoniale, cucinotto, bagno con vasca. Condizionatore in soggiorno e camera da letto, porta blindata. Soffitta di proprietà (visibile su http://www.remax.it/21931068-31)

La città che non esiste

E' un mese che ho inaugurato una nuova metedologia di lavoro, implementandola al mio normale iter lavorativo.
Il risultato è che ho dato una svolta al mio modo di gestire il tempo, i contatti, le chiamate, le visite agli immobili.
Ho semplicemente dato ascolto a colleghi di maggiore esperienza che mi hanno raccontato in cosa consisteva il loro lavoro una volta, quando la professione di agente immobiliare era più riferibile al sensale che non a una figura riconosciuta dalla Camera di Commercio.
Mescolando tecnologia ed esperienza, sia quella altrui, sia la mia, spero di potere fare sempre meglio questo lavoro che, ebbene sì, sembra essere uno dei più bei mestieri del mondo.

Nuovo Piano di governo del territorio a Milano

Riguardo al Nuovo PGT, tra le altre cose, il comune di Milano annuncia che sta lavorando ad un sistema informativo di accesso pubblico, navigabile in rete, per la consultazione in mappa dei dati sensibili relativi le diverse aree della nostra città: storia, diritti volumetrici, etc. L’organizzazione del lavoro degli uffici è in fase di elaborazione.
Ogni progetto avrà un unico interlocutore, responsabile del procedimento, che accompagnerà il progetto nel processo di validazione presso i diversi uffici competenti.
“L’amministrazione dialoghi con i professionisti così come un operatore privato fa con i propri clienti”: così l’assessore, preoccupato che la burocrazia freni i rapporti tra amministrazione e professionisti.
Nella convinzione che non vi siano più interessi privati contro quelli pubblici,  ma che anzi dal privato si avranno benefici per il pubblico, la burocrazia sarà sostituita dalla formazione, non vi saranno più Circolari esplicative, bensi regole chiare per tutti.
Diversi gli strumenti che l'Amministrazione indica per arrivare a questo risultato. Vediamoli per esteso in questo articolo.